Analyse immobilière locale · Montreuil
Prix immobilier à Montreuil : marché, quartiers et lecture locale
Le prix immobilier à Montreuil ne se lit pas comme une moyenne uniforme. Bas-Montreuil, Croix-de-Chavaux, Centre-ville, Murs-à-Pêches ou hauts secteurs résidentiels dessinent plusieurs marchés dans une même commune.
Scanfoncier croise les repères DVF, la liquidité, les quartiers et les signaux de marché pour replacer chaque projet dans son contexte réel : adresse, typologie, état, DPE, copropriété et concurrence visible.
Le marché en quelques chiffres
Quel est le prix immobilier à Montreuil ?
Le prix médian observé à Montreuil est de 6 163 €/m². Les appartements se situent à 6 111 €/m² et les maisons à 6 444 €/m² sur les données exploitables. L’évolution récente ressort à 2,9 %. La liquidité territoriale est estimée à 85/100 · Liquidité forte. Ces repères situent le marché local ; ils ne constituent pas l’estimation d’un bien précis.
Estimation immobilière locale
Estimation immobilière à Montreuil : tester la cohérence de son prix
Tester un prix à Montreuil revient à vérifier si le bien entre dans le bon sous-marché : le passage d’une ville très connue à une lecture réellement micro-locale du bien. Un même prix au mètre carré peut être cohérent pour une adresse et trop ambitieux pour une autre.
Les références disponibles comprennent une présence réelle de ventes de maisons, à analyser séparément des appartements. Pour préparer une vente ou ajuster une stratégie, le repère territorial doit ensuite être relu avec les caractéristiques du bien : état, DPE, charges, copropriété, extérieur éventuel et concurrence visible au même moment.
Résultat indicatif. Il ne constitue pas une estimation exacte, une promesse de prix ou une garantie de vente.
Le résultat donne un repère. Pour défendre un prix, il doit être relu avec l’état du bien, le DPE, la copropriété et les biens concurrents visibles au même moment.
Obtenir une lecture contextualiséeAnalyse du marché
Comprendre le marché immobilier de Montreuil
Montreuil est l’un des marchés les plus profonds de l’est parisien, mais aussi l’un des plus hétérogènes : l’adresse peut changer radicalement la perception du prix.
La proximité de Paris ne raconte qu’une partie de l’histoire. Un appartement du Bas-Montreuil, une maison vers Signac - Murs-à-Pêches ou un bien plus haut dans la commune n’ont pas la même liquidité ni les mêmes comparables.
Les données disponibles donnent un socle de lecture profond, avec une présence réelle des maisons dans les références disponibles. Elles aident à cadrer le marché, mais elles ne remplacent pas l’analyse du bien : étage, exposition, plan, extérieur, travaux, DPE, charges et concurrence active peuvent déplacer fortement la perception des acheteurs.
La lecture Scanfoncier consiste donc à partir du territoire, puis à redescendre vers l’adresse et le bien. À Montreuil, le bon prix est celui qui peut être expliqué avec des références cohérentes, pas seulement celui qui reprend une moyenne affichée.
Lecture par quartier
Quartiers de Montreuil : une lecture vraiment locale du prix
À Montreuil, les quartiers ne servent pas seulement à organiser la carte. Ils permettent de comprendre pourquoi Bas-Montreuil - Bobillot, Bas-Montreuil Est, Bas-Montreuil Ouest, Bel-Air - Grands-Pêchers peuvent produire des attentes acheteurs, des niveaux de concurrence et des marges de négociation différentes.
| Quartier | Prix médian | Volume | Liquidité | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Bas-Montreuil - Bobillot1 IRIS associés Bas-Montreuil - Bobillot demande une lecture de frontière : accessibilité, flux, proximité de Paris ou des communes voisines, mais aussi nuisances possibles et perception de l’environnement. Le bon prix dépend de la capacité du bien à transformer cette position en avantage d’usage. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
6 466 €/m² | 126 ventes | 72/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Bas-Montreuil Est6 IRIS associés Bas-Montreuil Est demande une lecture de frontière : accessibilité, flux, proximité de Paris ou des communes voisines, mais aussi nuisances possibles et perception de l’environnement. Le bon prix dépend de la capacité du bien à transformer cette position en avantage d’usage. La comparaison utile doit donc rester proche, récente et cohérente avec le profil du bien présenté. |
6 870 €/m² | 566 ventes | 85/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Bas-Montreuil Ouest5 IRIS associés Bas-Montreuil Ouest demande une lecture de frontière : accessibilité, flux, proximité de Paris ou des communes voisines, mais aussi nuisances possibles et perception de l’environnement. Le bon prix dépend de la capacité du bien à transformer cette position en avantage d’usage. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
7 058 €/m² | 450 ventes | 82/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Bel-Air - Grands-Pêchers6 IRIS associés Bel-Air - Grands-Pêchers correspond davantage à une lecture résidentielle, parfois familiale. Les acheteurs y regardent fortement le calme, la surface, les extérieurs éventuels, l’état général, les charges et la facilité de revente. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
4 455 €/m² | 269 ventes | 81/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Branly - Boissière2 IRIS associés Branly - Boissière correspond davantage à une lecture résidentielle, parfois familiale. Les acheteurs y regardent fortement le calme, la surface, les extérieurs éventuels, l’état général, les charges et la facilité de revente. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
5 154 €/m² | 102 ventes | 78/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Centre-ville5 IRIS associés Centre-ville donne une lecture centrale du marché de Montreuil, avec services, commerces et repères urbains plus immédiats. Les biens y sont souvent plus lisibles, mais un prix ambitieux doit être défendu par le plan, l’état, la copropriété et la comparaison avec les rues voisines. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
6 264 €/m² | 504 ventes | 85/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Croix-de-Chavaux2 IRIS associés Croix-de-Chavaux doit être lu comme un micro-marché spécifique de Montreuil. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
6 911 €/m² | 210 ventes | 78/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| La Noue - Clos-Français3 IRIS associés La Noue - Clos-Français doit être lu comme un micro-marché spécifique de Montreuil. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
4 519 €/m² | 51 ventes | 62/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Montreau4 IRIS associés Montreau doit être lu comme un micro-marché spécifique de Montreuil. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
3 891 €/m² | 72 ventes | 67/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Ruffins - Théophile-Sueur2 IRIS associés Ruffins - Théophile-Sueur doit être lu comme un micro-marché spécifique de Montreuil. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
4 130 €/m² | 106 ventes | 71/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| République1 IRIS associés République attire par l’animation, les commerces et l’identité de quartier. Cette attractivité peut soutenir la demande, mais elle impose de vérifier le calme réel, l’étage, la luminosité, le plan et les nuisances possibles. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
6 953 €/m² | 122 ventes | 72/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Signac - Murs-à-Pêches4 IRIS associés Signac - Murs-à-Pêches correspond davantage à une lecture résidentielle, parfois familiale. Les acheteurs y regardent fortement le calme, la surface, les extérieurs éventuels, l’état général, les charges et la facilité de revente. La comparaison utile doit donc rester proche, récente et cohérente avec le profil du bien présenté. |
5 574 €/m² | 413 ventes | 77/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
Projet vendeur
Vendre un bien à Montreuil : lire la carte avant de positionner son prix
Avant de vendre un appartement, une maison ou un bien atypique à Montreuil, le prix moyen ne suffit pas. La carte Scanfoncier placée en haut de page permet de comparer trois signaux utiles : le prix médian au m², l’évolution des prix et la liquidité du marché.
Ces indicateurs ne disent pas comment vendre seul. Ils montrent pourquoi le positionnement doit être relu par un professionnel local : transformer une lecture de marché en prix de sortie, stratégie de diffusion, qualification des acquéreurs solvables et conduite de négociation.
L’objectif est donc de sécuriser le départ : éviter un prix qui bloque la demande, comprendre le niveau de concurrence et vérifier si les contacts générés correspondent à des acquéreurs capables d’aller au bout du projet.
Repère de niveau de marché. Il aide à situer le bien, mais ne remplace pas une estimation à l’adresse.
Signal de dynamique. Il évite de raisonner uniquement avec une perception ancienne du marché.
Signal d’activité. Un secteur cher n’est pas forcément rapide à vendre ; un marché actif peut rester sélectif.
Positionner un appartement
Pour un appartement, le prix médian au m² donne un repère, mais la décision dépend aussi de l’étage, du DPE, de la copropriété, des charges, d’un extérieur, de la luminosité et des biens comparables déjà visibles. Le professionnel doit relier ces éléments à la demande réelle sur le secteur.
Repère appartements : 6 111 €/m²
Positionner une maison
Pour une maison, la lecture est souvent plus spécifique : terrain, stationnement, potentiel d’extension, état technique, travaux, DPE et rareté du produit peuvent peser davantage que la moyenne communale. Une estimation opérationnelle doit donc être contextualisée à l’adresse.
Repère maisons : 6 444 €/m²
Sécuriser les acquéreurs
Une vente ne dépend pas seulement du nombre de demandes. Elle dépend de la qualité des acquéreurs, de leur financement, de leur cohérence avec le bien et de leur capacité à aller au bout du projet. C’est une partie essentielle de la valeur ajoutée d’un professionnel local.
Volume récent observé : 2 991 ventes
Scanfoncier donne les signaux de marché. Le professionnel local transforme ces signaux en positionnement de vente opérationnel.
Faire analyser mon projetLecture par projet
Acheter, vendre ou investir à Montreuil : les points à lire avant de décider
À Montreuil, acheter, vendre ou investir ne mobilise pas la même lecture. Le territoire donne un cadre, mais la décision dépend ensuite du micro-secteur, du type de bien, de son état et de la concurrence réellement disponible.
Vendre
À Montreuil, un vendeur doit positionner son bien face à des acheteurs très informés, souvent capables de comparer Bas-Montreuil, Croix-de-Chavaux, Vincennes, Paris 20e ou Romainville.
La bonne stratégie consiste à identifier les comparables réellement défendables, puis à vérifier si le prix tient compte des freins possibles : DPE, charges, travaux, étage, exposition, copropriété, bruit ou concurrence directe.
Préparer une venteAcheter
Pour acheter, il faut distinguer la valeur de l’adresse, le type de bien, la profondeur de marché et les concessions acceptées sur transport, état, extérieur ou copropriété.
L’objectif n’est pas seulement de savoir si le prix se situe dans la moyenne de Montreuil. Il faut comprendre ce que l’acheteur obtient réellement : adresse, surface, qualité d’usage, risque de travaux et capacité de revente.
Préparer un achatInvestir
L’investissement se joue sur la liquidité future : Montreuil offre de la profondeur, mais certains secteurs demandent une décote ou une lecture plus prudente.
Un projet solide doit intégrer le coût complet : taxe foncière, charges, travaux, vacance possible, profil locatif du secteur et liquidité à la sortie. Le prix d’achat ne suffit pas à juger l’opération.
Analyser un investissementFiscalité locale
Taxe foncière et coût de détention à Montreuil
La fiscalité doit être croisée avec les charges et les travaux, notamment pour les biens anciens ou les copropriétés où le budget de détention peut devenir déterminant. Elle ne fixe pas directement le prix, mais elle peut modifier le budget acceptable, la rentabilité nette ou la marge de négociation d’un acheteur.
Transports
Transports à Montreuil : un facteur de lisibilité du marché
Le métro, les continuités vers Paris et les liaisons de l’est parisien soutiennent la demande, sans rendre interchangeables les quartiers de la commune. Les lignes référencées dans les données locales incluent notamment 1, 3, 9, A, 11, T1.
La proximité d’une station ou d’un axe ne suffit pas à justifier un prix. Elle doit être reliée à l’adresse exacte, aux nuisances éventuelles, au confort quotidien, au type de bien et à la concurrence active.
Couche transport destinée à la lecture territoriale. Les projets non livrés ne doivent pas être présentés comme réseau en service ni comme promesse de valorisation.
Comparaison locale
Comment Montreuil se compare aux marchés voisins ?
| Territoire | Prix médian DVF | Liquidité | Volume récent | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Montreuil | 6 163 €/m² | 85/100 · Liquidité forte | 2 991 ventes | Territoire analysé |
| Paris 20e arrondissement | 8 455 €/m² | 91/100 · Liquidité forte | 5 470 ventes | Comparer le positionnement |
| Bagnolet | 5 556 €/m² | 78/100 · Liquidité correcte | 675 ventes | Comparer le positionnement |
| Les Lilas | 6 786 €/m² | 79/100 · Liquidité correcte | 625 ventes | Comparer le positionnement |
| Romainville | 5 457 €/m² | 79/100 · Liquidité correcte | 742 ventes | Comparer le positionnement |
| Rosny-sous-Bois | 3 918 €/m² | 79/100 · Liquidité correcte | 1 173 ventes | Comparer le positionnement |
Maillage interne
Explorer le marché autour de Montreuil
Approfondir selon votre projet
Vendre, acheter ou investir ne mobilise pas les mêmes signaux. Ces pages prolongent la lecture locale sans créer de sous-page territoriale.
Marchés comparables à explorer
Une sélection de territoires publiés que les acheteurs, vendeurs ou investisseurs peuvent réellement mettre en balance avec Montreuil.
Sources et limites
Méthode de lecture
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2023-2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 → 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 → 2025 · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Population · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Logement · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
FAQ
Questions fréquentes sur l’immobilier à Montreuil
Comment lire le prix immobilier à Montreuil ?
Le prix doit être lu à plusieurs niveaux : territoire, quartier, rue, type de bien, état, DPE, copropriété, charges et ventes réellement observées. À Montreuil, le passage d’une ville très connue à une lecture réellement micro-locale du bien explique une partie importante des écarts.
Quels quartiers comparer avant de vendre à Montreuil ?
Il faut comparer les secteurs proches et vraiment substituables. Bas-Montreuil - Bobillot, Bas-Montreuil Est, Bas-Montreuil Ouest, Bel-Air - Grands-Pêchers, Branly - Boissière ne répondent pas forcément aux mêmes attentes acheteurs ; la comparaison doit donc rester liée à l’adresse, à la typologie et à l’état du bien.
Les transports suffisent-ils à valoriser un bien à Montreuil ?
Non. Les transports renforcent la lisibilité d’un secteur, mais ils ne compensent pas automatiquement un mauvais plan, un DPE faible, des charges élevées, une copropriété fragile ou une adresse moins désirable.
Comment savoir si mon prix est défendable à Montreuil ?
Il faut rapprocher le prix envisagé des ventes DVF, des biens actuellement concurrents et des caractéristiques concrètes du logement. Une moyenne territoriale ne suffit pas à défendre un prix face aux acheteurs.
Lecture contextualisée
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Avant de vendre, faites analyser votre projet par un professionnel local, dans le prolongement de Scanfoncier.
Par téléphone ou lors d’un rendez-vous d’estimation, il pourra contextualiser votre bien et vous orienter.
Aucun engagement. Si vous y consentez, votre contact est transmis uniquement à notre partenaire local.
