Analyse immobilière locale · Paris 20e arrondissement
Prix immobilier à Paris 20e : marché, quartiers et lecture locale
Le prix immobilier dans le 20e arrondissement ne se lit pas comme une moyenne uniforme. Belleville, Gambetta, Charonne, Jourdain, Père-Lachaise ou Porte de Montreuil composent un marché populaire, familial et très segmenté.
Scanfoncier croise les repères DVF, la liquidité, les quartiers et les signaux de marché pour replacer chaque projet dans son contexte réel : adresse, typologie, état, DPE, copropriété et concurrence visible.
Le marché en quelques chiffres
Quel est le prix immobilier à Paris 20e arrondissement ?
Le prix médian observé à Paris 20e arrondissement est de 8 455 €/m². Les appartements se situent à 8 444 €/m² et les maisons à 11 545 €/m² sur les données exploitables. L’évolution récente ressort à 1,8 %. La liquidité territoriale est estimée à 91/100 · Liquidité forte. Ces repères situent le marché local ; ils ne constituent pas l’estimation d’un bien précis.
Estimation immobilière locale
Estimation immobilière dans le 20e arrondissement : tester la cohérence de son prix
Tester un prix dans le 20e arrondissement revient à vérifier si le bien entre dans le bon sous-marché : l’équilibre entre vie de quartier, accessibilité, pentes, franges de porte et comparaison avec Montreuil ou Bagnolet. Un même prix au mètre carré peut être cohérent pour une adresse et trop ambitieux pour une autre.
Les références disponibles comprennent quelques ventes de maisons, qui doivent être distinguées de celles des appartements. Pour préparer une vente ou ajuster une stratégie, le repère territorial doit ensuite être relu avec les caractéristiques du bien : état, DPE, charges, copropriété, extérieur éventuel et concurrence visible au même moment.
Résultat indicatif. Il ne constitue pas une estimation exacte, une promesse de prix ou une garantie de vente.
Le résultat donne un repère. Pour défendre un prix, il doit être relu avec l’état du bien, le DPE, la copropriété et les biens concurrents visibles au même moment.
Obtenir une lecture contextualiséeAnalyse du marché
Comprendre le marché immobilier du 20e arrondissement de Paris
Le 20e arrondissement est un marché de l’est parisien à forte profondeur, mais très dépendant de la pente, de la rue, de l’accès métro, du calme et de la proximité des communes limitrophes.
Belleville, Charonne, Gambetta ou les franges de porte ne répondent pas aux mêmes attentes. Certains secteurs portent une forte valeur d’usage, d’autres demandent un prix plus prudent.
Les données disponibles donnent un socle de lecture très profond, avec quelques ventes de maisons à lire séparément des appartements. Elles aident à cadrer le marché, mais elles ne remplacent pas l’analyse du bien : étage, exposition, plan, extérieur, travaux, DPE, charges et concurrence active peuvent déplacer fortement la perception des acheteurs.
La lecture Scanfoncier consiste donc à partir du territoire, puis à redescendre vers l’adresse et le bien. Dans le 20e arrondissement, le bon prix est celui qui peut être expliqué avec des références cohérentes, pas seulement celui qui reprend une moyenne affichée.
Lecture par quartier
Quartiers du 20e arrondissement : une lecture vraiment locale du prix
Dans le 20e arrondissement, les quartiers ne servent pas seulement à organiser la carte. Ils permettent de comprendre pourquoi Belleville, Charonne, Gambetta, Jourdain et Maraîchers peuvent produire des attentes acheteurs, des niveaux de concurrence et des marges de négociation différentes.
| Quartier | Prix médian | Volume | Liquidité | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Belleville10 IRIS associés Belleville attire par l’animation, les commerces et l’identité de quartier. Cette attractivité peut soutenir la demande, mais elle impose de vérifier le calme réel, l’étage, la luminosité, le plan et les nuisances possibles. La comparaison utile doit donc rester proche, récente et cohérente avec le profil du bien présenté. |
8 667 €/m² | 737 ventes | 86/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Charonne11 IRIS associés Charonne correspond davantage à une lecture résidentielle, parfois familiale. Les acheteurs y regardent fortement le calme, la surface, les extérieurs éventuels, l’état général, les charges et la facilité de revente. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
8 067 €/m² | 599 ventes | 87/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Gambetta9 IRIS associés Gambetta attire par l’animation, les commerces et l’identité de quartier. Cette attractivité peut soutenir la demande, mais elle impose de vérifier le calme réel, l’étage, la luminosité, le plan et les nuisances possibles. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
8 848 €/m² | 886 ventes | 90/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Jourdain1 IRIS associés Jourdain attire par l’animation, les commerces et l’identité de quartier. Cette attractivité peut soutenir la demande, mais elle impose de vérifier le calme réel, l’étage, la luminosité, le plan et les nuisances possibles. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
8 625 €/m² | 97 ventes | 75/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Maraîchers6 IRIS associés Maraîchers doit être lu comme un micro-marché spécifique du 20e arrondissement. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
8 387 €/m² | 395 ventes | 86/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Ménilmontant7 IRIS associés Ménilmontant doit être lu comme un micro-marché spécifique du 20e arrondissement. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
8 824 €/m² | 411 ventes | 85/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Nation - Avron7 IRIS associés Nation - Avron se lit souvent par le relief, le calme, les vues possibles, les accès et la dominante résidentielle. La valeur peut être forte pour un bien agréable à vivre, mais elle doit intégrer les trajets réels, l’exposition, les travaux et la comparaison avec les secteurs plus centraux. La comparaison utile doit donc rester proche, récente et cohérente avec le profil du bien présenté. |
8 671 €/m² | 514 ventes | 87/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Pelleport - Mortier5 IRIS associés Pelleport - Mortier doit être lu comme un micro-marché spécifique du 20e arrondissement. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
7 737 €/m² | 255 ventes | 84/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Porte de Bagnolet4 IRIS associés Porte de Bagnolet demande une lecture de frontière : accessibilité, flux, proximité de Paris ou des communes voisines, mais aussi nuisances possibles et perception de l’environnement. Le bon prix dépend de la capacité du bien à transformer cette position en avantage d’usage. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
8 031 €/m² | 158 ventes | 81/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Père-Lachaise2 IRIS associés Père-Lachaise doit être lu comme un micro-marché spécifique du 20e arrondissement. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. La comparaison utile doit donc rester proche, récente et cohérente avec le profil du bien présenté. |
8 987 €/m² | 268 ventes | 84/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Saint-Fargeau8 IRIS associés Saint-Fargeau doit être lu comme un micro-marché spécifique du 20e arrondissement. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
8 017 €/m² | 814 ventes | 88/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Télégraphe3 IRIS associés Télégraphe doit être lu comme un micro-marché spécifique du 20e arrondissement. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
8 141 €/m² | 336 ventes | 85/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
Projet vendeur
Vendre un bien à Paris 20e arrondissement : lire la carte avant de positionner son prix
Avant de vendre un appartement, une maison ou un bien atypique à Paris 20e arrondissement, le prix moyen ne suffit pas. La carte Scanfoncier placée en haut de page permet de comparer trois signaux utiles : le prix médian au m², l’évolution des prix et la liquidité du marché.
Ces indicateurs ne disent pas comment vendre seul. Ils montrent pourquoi le positionnement doit être relu par un professionnel local : transformer une lecture de marché en prix de sortie, stratégie de diffusion, qualification des acquéreurs solvables et conduite de négociation.
L’objectif est donc de sécuriser le départ : éviter un prix qui bloque la demande, comprendre le niveau de concurrence et vérifier si les contacts générés correspondent à des acquéreurs capables d’aller au bout du projet.
Repère de niveau de marché. Il aide à situer le bien, mais ne remplace pas une estimation à l’adresse.
Signal de dynamique. Il évite de raisonner uniquement avec une perception ancienne du marché.
Signal d’activité. Un secteur cher n’est pas forcément rapide à vendre ; un marché actif peut rester sélectif.
Positionner un appartement
Pour un appartement, le prix médian au m² donne un repère, mais la décision dépend aussi de l’étage, du DPE, de la copropriété, des charges, d’un extérieur, de la luminosité et des biens comparables déjà visibles. Le professionnel doit relier ces éléments à la demande réelle sur le secteur.
Repère appartements : 8 444 €/m²
Positionner une maison
Pour une maison, la lecture est souvent plus spécifique : terrain, stationnement, potentiel d’extension, état technique, travaux, DPE et rareté du produit peuvent peser davantage que la moyenne communale. Une estimation opérationnelle doit donc être contextualisée à l’adresse.
Repère maisons : 11 545 €/m²
Sécuriser les acquéreurs
Une vente ne dépend pas seulement du nombre de demandes. Elle dépend de la qualité des acquéreurs, de leur financement, de leur cohérence avec le bien et de leur capacité à aller au bout du projet. C’est une partie essentielle de la valeur ajoutée d’un professionnel local.
Volume récent observé : 5 470 ventes
Scanfoncier donne les signaux de marché. Le professionnel local transforme ces signaux en positionnement de vente opérationnel.
Faire analyser mon projetLecture par projet
Lire le 20e arrondissement selon votre projet
Dans le 20e arrondissement, acheter, vendre ou investir ne mobilise pas la même lecture. Le territoire donne un cadre, mais la décision dépend ensuite du micro-secteur, du type de bien, de son état et de la concurrence réellement disponible.
Vendre
Dans le 20e arrondissement, un vendeur doit positionner son bien face à une concurrence nombreuse et à des acheteurs très attentifs au micro-secteur.
La bonne stratégie consiste à identifier les comparables réellement défendables, puis à vérifier si le prix tient compte des freins possibles : DPE, charges, travaux, étage, exposition, copropriété, bruit ou concurrence directe.
Préparer une venteAcheter
Pour acheter, il faut comparer le quartier, la rue, la pente, la copropriété, le DPE et les alternatives de proche couronne.
L’objectif n’est pas seulement de savoir si le prix se situe dans la moyenne du 20e arrondissement. Il faut comprendre ce que l’acheteur obtient réellement : adresse, surface, qualité d’usage, risque de travaux et capacité de revente.
Préparer un achatInvestir
Pour investir, la profondeur locative est réelle, mais le niveau de prix et les charges doivent être mis à l’épreuve.
Un projet solide doit intégrer le coût complet : taxe foncière, charges, travaux, vacance possible, profil locatif du secteur et liquidité à la sortie. Le prix d’achat ne suffit pas à juger l’opération.
Analyser un investissementFiscalité locale
Fiscalité locale et coût de détention dans le 20e arrondissement
La fiscalité parisienne doit être intégrée avec les charges et travaux, souvent déterminants dans l’ancien. Elle ne fixe pas directement le prix, mais elle peut modifier le budget acceptable, la rentabilité nette ou la marge de négociation d’un acheteur.
Transports
Transports et lecture immobilière dans le 20e arrondissement
Les transports rendent de nombreux secteurs lisibles, mais l’environnement immédiat et la pente peuvent changer l’usage quotidien. Les lignes référencées dans les données locales incluent notamment 1, 2, 3, 8, 9 et A.
La proximité d’une station ou d’un axe ne suffit pas à justifier un prix. Elle doit être reliée à l’adresse exacte, aux nuisances éventuelles, au confort quotidien, au type de bien et à la concurrence active.
Couche transport destinée à la lecture territoriale. Les projets non livrés ne doivent pas être présentés comme réseau en service ni comme promesse de valorisation.
Comparaison locale
Comment Paris 20e arrondissement se compare aux marchés voisins ?
| Territoire | Prix médian DVF | Liquidité | Volume récent | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Paris 20e arrondissement | 8 455 €/m² | 91/100 · Liquidité forte | 5 470 ventes | Territoire analysé |
| Paris 11e arrondissement | 10 000 €/m² | 89/100 · Liquidité forte | 6 645 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 12e arrondissement | 9 109 €/m² | 91/100 · Liquidité forte | 4 547 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 19e arrondissement | 8 204 €/m² | 89/100 · Liquidité forte | 4 321 ventes | Comparer le positionnement |
| Bagnolet | 5 556 €/m² | 78/100 · Liquidité correcte | 675 ventes | Comparer le positionnement |
| Montreuil | 6 163 €/m² | 85/100 · Liquidité forte | 2 991 ventes | Comparer le positionnement |
Maillage interne
Explorer le marché autour de Paris 20e arrondissement
Approfondir selon votre projet
Vendre, acheter ou investir ne mobilise pas les mêmes signaux. Ces pages prolongent la lecture locale sans créer de sous-page territoriale.
Marchés comparables à explorer
Une sélection de territoires publiés que les acheteurs, vendeurs ou investisseurs peuvent réellement mettre en balance avec Paris 20e arrondissement.
Sources et limites
Méthode de lecture
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2023-2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 → 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 → 2025 · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Population · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Logement · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
FAQ
Questions fréquentes sur l’immobilier à Paris 20e arrondissement
Comment lire le prix immobilier dans le 20e arrondissement ?
Le prix doit être lu à plusieurs niveaux : territoire, quartier, rue, type de bien, état, DPE, copropriété, charges et ventes réellement observées. Dans le 20e arrondissement, l’équilibre entre vie de quartier, accessibilité, pentes, franges de porte et comparaison avec Montreuil ou Bagnolet explique une partie importante des écarts.
Quels quartiers comparer avant de vendre dans le 20e arrondissement ?
Il faut comparer les secteurs proches et vraiment substituables. Belleville, Charonne, Gambetta, Jourdain et Maraîchers ne répondent pas forcément aux mêmes attentes acheteurs ; la comparaison doit donc rester liée à l’adresse, à la typologie et à l’état du bien.
Les transports suffisent-ils à valoriser un bien dans le 20e arrondissement ?
Non. Les transports renforcent la lisibilité d’un secteur, mais ils ne compensent pas automatiquement un mauvais plan, un DPE faible, des charges élevées, une copropriété fragile ou une adresse moins désirable.
Comment savoir si mon prix est défendable dans le 20e arrondissement ?
Il faut rapprocher le prix envisagé des ventes DVF, des biens actuellement concurrents et des caractéristiques concrètes du logement. Une moyenne territoriale ne suffit pas à défendre un prix face aux acheteurs.
Lecture contextualisée
Avant de vendre dans le 20e arrondissement, faites analyser votre projet
Avant de vendre, faites analyser votre projet par un professionnel local, dans le prolongement de Scanfoncier.
Par téléphone ou lors d’un rendez-vous d’estimation, il pourra contextualiser votre bien et vous orienter.
Aucun engagement. Si vous y consentez, votre contact est transmis uniquement à notre partenaire local.
