Analyse immobilière locale · Paris 13e arrondissement
Prix immobilier à Paris 13e : marché, quartiers et lecture locale
Le prix immobilier dans le 13e arrondissement ne dépend pas seulement du mètre carré. Austerlitz - Salpêtrière, Bibliothèque - BNF, Butte-aux-Cailles, Croulebarbe ou Gobelins répondent à des logiques de marché différentes.
Scanfoncier croise les ventes DVF, la liquidité, les quartiers et les données territoriales pour aider à comprendre si un projet tient dans le marché réel parisien.
Le marché en quelques chiffres
Quel est le prix immobilier à Paris 13e arrondissement ?
Le prix médian observé à Paris 13e arrondissement est de 8 787 €/m². Les appartements se situent à 8 775 €/m² et les maisons à 12 805 €/m² sur les données exploitables. L’évolution récente ressort à -0,1 %. La liquidité territoriale est estimée à 90/100 · Liquidité forte. Ces repères situent le marché local ; ils ne constituent pas l’estimation d’un bien précis.
Estimation immobilière locale
Estimation immobilière dans le 13e arrondissement : tester la cohérence de son prix
Un prix au mètre carré donne un repère, mais il ne suffit pas à positionner un bien dans le 13e arrondissement. Deux logements de surface proche peuvent être perçus différemment selon le quartier, la rue, l’étage, l’état du bien, le DPE, la copropriété, l’exposition, les charges ou la concurrence active.
L’outil ci-dessous permet de situer un bien dans son environnement de prix local sans pour autant se substituer à une estimation professionnelle argumentée et contextualisée.
Résultat indicatif. Il ne constitue pas une estimation exacte, une promesse de prix ou une garantie de vente.
Le résultat donne un repère. Pour défendre un prix, il doit être relu avec l’état du bien, le DPE, la copropriété, les charges et les biens concurrents visibles au même moment.
Obtenir une lecture contextualiséeAnalyse du marché
Comprendre le marché immobilier de Paris 13e arrondissement
Le 13e arrondissement est l’un des marchés parisiens les plus contrastés. Butte-aux-Cailles, Gobelins, Place d’Italie, Bibliothèque - BNF, Olympiades, Maison-Blanche ou Porte de Choisy - Masséna ne renvoient pas aux mêmes formes urbaines, ni aux mêmes attentes acheteurs.
Un appartement ancien aux Gobelins, un bien dans les tours des Olympiades, une adresse près de la BNF, un logement à la Butte-aux-Cailles ou un actif en bordure d’Ivry ne se valorise pas avec les mêmes critères. Plan, étage, vue, charges, DPE, copropriété et environnement immédiat sont déterminants.
Le 13e offre des arbitrages rares à Paris : grandes copropriétés, secteurs familiaux, petites surfaces, proximité universitaire, nouvelles centralités et franges avec Gentilly, le Kremlin-Bicêtre ou Ivry. La moyenne d’arrondissement peut donc être très insuffisante.
La lecture utile consiste à identifier le bon marché de comparaison avant toute estimation ou mise en vente.
Lecture par quartier
Quartiers de Paris 13e arrondissement : une lecture vraiment locale du prix
Les quartiers du 13e correspondent à des logiques immobilières très différentes : marché de centralité, marché de tours, marché familial, marché de mutation urbaine ou marché de bordure avec le Val-de-Marne.
| Quartier | Prix médian | Volume | Liquidité | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Austerlitz - Salpêtrière6 IRIS associés Secteur central et hospitalo-universitaire, où la valeur dépend de l’accès, de l’immeuble, du bruit, du plan et de la proximité réelle de la Seine ou des transports. |
8 793 €/m² | 229 ventes | 85/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Bibliothèque - BNF11 IRIS associés Secteur moderne et très identifié, porté par la BNF, les transports et les opérations urbaines. La lecture doit intégrer les charges, la qualité d’immeuble, les vues, l’étage et la concurrence de biens récents. |
8 817 €/m² | 448 ventes | 89/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Butte-aux-Cailles14 IRIS associés Secteur à forte identité, recherché pour son ambiance de village parisien. Les prix doivent être défendus par la rue, le calme, l’état du bien, la lumière et la rareté réelle. |
8 872 €/m² | 1 020 ventes | 91/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Croulebarbe6 IRIS associés Secteur résidentiel et discret, souvent apprécié pour son cadre. La valeur dépend de l’adresse, de l’immeuble, de la surface, du plan et du niveau de rénovation. |
9 605 €/m² | 634 ventes | 87/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Gobelins4 IRIS associés Secteur établi et central dans le sud parisien, où les biens familiaux et les appartements anciens peuvent être recherchés. Le DPE, l’étage et la qualité de copropriété restent essentiels. |
9 679 €/m² | 390 ventes | 85/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Maison-Blanche7 IRIS associés Marché de transition, où la lecture dépend fortement de la rue, des transports, du type de bâti et de la concurrence avec les secteurs voisins. |
8 333 €/m² | 304 ventes | 86/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Olympiades10 IRIS associés Secteur très spécifique, marqué par les grandes copropriétés et les vues possibles. Le prix doit intégrer charges, étage, travaux, DPE, qualité de résidence et perception des tours. |
8 187 €/m² | 380 ventes | 88/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Place d’Italie4 IRIS associés Secteur central et très connecté du 13e, avec une forte lisibilité. Le bruit, l’étage, la qualité du plan et la copropriété peuvent fortement modifier la valeur. |
8 479 €/m² | 362 ventes | 86/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Porte de Choisy - Masséna4 IRIS associés Secteur à lecture urbaine, proche des franges d’Ivry et des grands axes. Le prix doit être relu avec les transports, les nuisances, l’état du bien et la qualité de résidence. |
5 989 €/m² | 124 ventes | 82/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Tolbiac7 IRIS associés Secteur actif et diversifié, entre centralité du 13e et proximité BNF. La valeur dépend de la rue, du plan, des charges, de l’étage et de la concurrence visible. |
8 283 €/m² | 220 ventes | 87/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
Projet vendeur
Vendre un bien à Paris 13e arrondissement : lire la carte avant de positionner son prix
Avant de vendre un appartement, une maison ou un bien atypique à Paris 13e arrondissement, le prix moyen ne suffit pas. La carte Scanfoncier placée en haut de page permet de comparer trois signaux utiles : le prix médian au m², l’évolution des prix et la liquidité du marché.
Ces indicateurs ne disent pas comment vendre seul. Ils montrent pourquoi le positionnement doit être relu par un professionnel local : transformer une lecture de marché en prix de sortie, stratégie de diffusion, qualification des acquéreurs solvables et conduite de négociation.
L’objectif est donc de sécuriser le départ : éviter un prix qui bloque la demande, comprendre le niveau de concurrence et vérifier si les contacts générés correspondent à des acquéreurs capables d’aller au bout du projet.
Repère de niveau de marché. Il aide à situer le bien, mais ne remplace pas une estimation à l’adresse.
Signal de dynamique. Il évite de raisonner uniquement avec une perception ancienne du marché.
Signal d’activité. Un secteur cher n’est pas forcément rapide à vendre ; un marché actif peut rester sélectif.
Positionner un appartement
Pour un appartement, le prix médian au m² donne un repère, mais la décision dépend aussi de l’étage, du DPE, de la copropriété, des charges, d’un extérieur, de la luminosité et des biens comparables déjà visibles. Le professionnel doit relier ces éléments à la demande réelle sur le secteur.
Repère appartements : 8 775 €/m²
Positionner une maison
Pour une maison, la lecture est souvent plus spécifique : terrain, stationnement, potentiel d’extension, état technique, travaux, DPE et rareté du produit peuvent peser davantage que la moyenne communale. Une estimation opérationnelle doit donc être contextualisée à l’adresse.
Repère maisons : 12 805 €/m²
Sécuriser les acquéreurs
Une vente ne dépend pas seulement du nombre de demandes. Elle dépend de la qualité des acquéreurs, de leur financement, de leur cohérence avec le bien et de leur capacité à aller au bout du projet. C’est une partie essentielle de la valeur ajoutée d’un professionnel local.
Volume récent observé : 4 111 ventes
Scanfoncier donne les signaux de marché. Le professionnel local transforme ces signaux en positionnement de vente opérationnel.
Faire analyser mon projetLecture par projet
Acheter, vendre ou investir dans le 13e arrondissement : les points à lire avant de décider
Dans le 13e arrondissement, le projet immobilier dépend fortement du type de bâti et du quartier : une tour, un immeuble ancien, un bien BNF ou une adresse Butte-aux-Cailles ne se lisent pas de la même façon.
Vendre
Pour vendre dans le 13e, il faut présenter le bien dans son vrai segment. Le prix doit tenir compte du quartier, de l’immeuble, de l’étage, des charges, du DPE, des vues éventuelles et de la concurrence active.
Un prix trop ambitieux peut réduire la liquidité, même dans un secteur recherché. À l’inverse, un bien correctement présenté, situé dans son vrai segment de marché et défendu avec des références comparables peut mieux résister à la négociation.
Préparer une venteAcheter
Pour acheter dans le 13e, il faut comparer la surface, le type d’immeuble, les charges, les transports, le quartier et les travaux. L’arrondissement offre des arbitrages, mais certains écarts de prix s’expliquent par des contraintes réelles.
L’objectif n’est pas seulement de savoir si le prix est “dans la moyenne”, mais de comprendre ce que le bien vaut réellement face aux alternatives disponibles au même moment.
Préparer un achatInvestir
Pour investir dans le 13e, la profondeur locative peut être importante, mais le prix d’entrée, les charges de copropriété, le DPE, la fiscalité et la facilité de revente doivent être vérifiés selon le secteur.
Le bon arbitrage doit donc croiser prix d’achat, fiscalité, charges, travaux, DPE, profondeur locative et capacité de revente.
Analyser un investissementFiscalité locale
Taxe foncière et coût de détention dans le 13e arrondissement
La fiscalité locale ne fixe pas directement le prix immobilier, mais elle influence le coût réel de détention d’un bien. Pour un propriétaire occupant comme pour un investisseur, la taxe foncière doit être lue avec les charges de copropriété, les travaux éventuels, le DPE et la rentabilité réelle du projet.
Dans le 13e arrondissement, cette lecture est particulièrement utile lorsque les acheteurs arbitrent entre plusieurs communes ou plusieurs quartiers proches, car deux biens au prix facial comparable peuvent générer des coûts de détention différents.
Transports
Transports dans le 13e arrondissement : un facteur de lisibilité du marché
La desserte du 13e est forte, mais elle ne suffit pas à homogénéiser le marché. La forme urbaine, la copropriété, l’environnement de rue et la relation à Paris ou au Val-de-Marne restent déterminants.
La proximité d’une station, d’une gare ou d’un axe structurant ne suffit donc pas à justifier un prix. Elle doit être lue avec l’adresse exacte, l’environnement immédiat, l’état du bien, le DPE, la copropriété et la concurrence active.
Couche transport destinée à la lecture territoriale. Les projets non livrés ne doivent pas être présentés comme réseau en service ni comme promesse de valorisation.
Comparaison locale
Comment Paris 13e arrondissement se compare aux marchés voisins ?
| Territoire | Prix médian DVF | Liquidité | Volume récent | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Paris 13e arrondissement | 8 787 €/m² | 90/100 · Liquidité forte | 4 111 ventes | Territoire analysé |
| Paris 5e arrondissement | 11 887 €/m² | 88/100 · Liquidité forte | 2 349 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 12e arrondissement | 9 109 €/m² | 91/100 · Liquidité forte | 4 547 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 14e arrondissement | 9 540 €/m² | 91/100 · Liquidité forte | 4 273 ventes | Comparer le positionnement |
| Ivry-sur-Seine | 5 036 €/m² | 81/100 · Liquidité forte | 1 383 ventes | Comparer le positionnement |
| Gentilly | 5 934 €/m² | 77/100 · Liquidité correcte | 362 ventes | Comparer le positionnement |
Maillage interne
Explorer le marché autour de Paris 13e arrondissement
Approfondir selon votre projet
Vendre, acheter ou investir ne mobilise pas les mêmes signaux. Ces pages prolongent la lecture locale sans créer de sous-page territoriale.
Marchés comparables à explorer
Une sélection de territoires publiés que les acheteurs, vendeurs ou investisseurs peuvent réellement mettre en balance avec Paris 13e arrondissement.
Sources et limites
Méthode de lecture
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2023-2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 → 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 → 2025 · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Population · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Logement · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
FAQ
Questions fréquentes sur l’immobilier à Paris 13e arrondissement
Quel est le prix immobilier dans le 13e arrondissement ?
Le prix immobilier dans le 13e arrondissement doit être lu à plusieurs niveaux : territoire, quartier, rue, type de bien, état, DPE, copropriété et ventes réellement observées. Le prix médian donne un repère, mais il ne suffit pas à estimer un bien précis.
Quels quartiers comparer avant de vendre dans le 13e arrondissement ?
Il faut comparer les quartiers réellement proches du bien, pas seulement la moyenne de l’arrondissement. Austerlitz - Salpêtrière, Bibliothèque - BNF, Butte-aux-Cailles, Croulebarbe peuvent répondre à des attentes acheteurs différentes selon l’adresse, les transports, l’état du bien et la concurrence active.
La proximité de Paris ou des transports suffit-elle à valoriser un bien dans le 13e arrondissement ?
Non. Les transports et la proximité de Paris peuvent renforcer la lisibilité d’un secteur, mais ils ne suffisent pas à justifier un prix. L’impact dépend aussi de la rue, de l’environnement immédiat, de l’immeuble, du plan, du DPE et de la qualité générale du bien.
Comment savoir si mon prix est cohérent dans le 13e arrondissement ?
Il faut comparer le prix envisagé avec les ventes DVF, les biens actuellement en concurrence, le quartier, l’état du logement, le DPE, la copropriété, les charges et la liquidité du secteur. Une moyenne territoriale ne suffit pas.
Lecture contextualisée
Besoin d’une lecture locale de votre prix dans le 13e arrondissement ?
Avant de vendre, faites analyser votre projet par un professionnel local, dans le prolongement de Scanfoncier.
Par téléphone ou lors d’un rendez-vous d’estimation, il pourra contextualiser votre bien et vous orienter.
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