Analyse immobilière locale · Le Kremlin-Bicêtre
Prix immobilier au Kremlin-Bicêtre : marché, quartiers et lecture locale
Le prix immobilier au Kremlin-Bicêtre ne dépend pas seulement du mètre carré. Barnufles - Les Glacis, Closeaux - Martinets, Hauts-Fossés - Esselières - Sorrières, Les Coquettes ou Les Plantes répondent à des logiques de marché différentes.
Scanfoncier croise les ventes DVF, la liquidité, les quartiers et les données territoriales pour aider à comprendre si un projet tient dans le marché réel.
Le marché en quelques chiffres
Quel est le prix immobilier à Le Kremlin-Bicêtre ?
Le prix médian observé à Le Kremlin-Bicêtre est de 5 711 €/m². Les appartements se situent à 5 679 €/m² et les maisons à 6 500 €/m² sur les données exploitables. L’évolution récente ressort à -0,1 %. La liquidité territoriale est estimée à 78/100 · Liquidité correcte. Ces repères situent le marché local ; ils ne constituent pas l’estimation d’un bien précis.
Estimation immobilière locale
Estimation immobilière au Kremlin-Bicêtre : tester la cohérence de son prix
Un prix au mètre carré donne un repère, mais il ne suffit pas à positionner un bien au Kremlin-Bicêtre. Deux logements de surface proche peuvent être perçus différemment selon le quartier, la rue, l’étage, l’état du bien, le DPE, la copropriété, l’exposition, les charges ou la concurrence active.
L’outil ci-dessous permet de situer un bien dans son environnement de prix local sans pour autant se substituer à une estimation professionnelle argumentée et contextualisée.
Résultat indicatif. Il ne constitue pas une estimation exacte, une promesse de prix ou une garantie de vente.
Le résultat donne un repère. Pour défendre un prix, il doit être relu avec l’état du bien, le DPE, la copropriété, les charges et les biens concurrents visibles au même moment.
Obtenir une lecture contextualiséeAnalyse du marché
Comprendre le marché immobilier du Kremlin-Bicêtre
Le Kremlin-Bicêtre est un marché compact et urbain, directement adossé à Paris 13e et fortement structuré par la porte d’Italie, le métro, les équipements hospitaliers et universitaires, et une trame résidentielle dense. Cette proximité donne de la visibilité, mais elle ne suffit pas à expliquer tous les prix.
Un bien autour de Mairie - Salengro, un appartement dans les Hauts-Fossés - Esselières - Sorrières, une adresse vers Les Périchets ou Les Coquettes ne renvoie pas aux mêmes attentes. Les acheteurs arbitrent entre accès rapide à Paris, confort d’usage, état de copropriété, bruit, charges et surface réellement habitable.
La commune concentre des micro-marchés très rapprochés. Un écart de rue, de résidence, d’étage ou de DPE peut donc peser plus fortement que dans une commune plus étendue.
La bonne lecture consiste à distinguer l’avantage d’emplacement, la qualité réelle du bien et la concurrence visible dans les communes limitrophes.
Lecture par quartier
Quartiers du Kremlin-Bicêtre : une lecture vraiment locale du prix
La lecture par quartier est indispensable dans une commune aussi compacte : l’adresse, l’exposition au bruit, la qualité de résidence et la distance réelle au métro peuvent créer des écarts importants sur quelques rues.
| Quartier | Prix médian | Volume | Liquidité | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Barnufles - Les Glacis1 IRIS associés Secteur à lecture résidentielle, où le prix dépend fortement de la copropriété, de l’état du bien et de l’environnement immédiat. La proximité des axes peut être un atout ou une contrainte selon la rue. |
5 391 €/m² | 31 ventes | 55/100 · Liquidité sélective | Fiabilité + |
| Closeaux - Martinets1 IRIS associés Marché de proximité, souvent comparé aux autres secteurs du Kremlin-Bicêtre et à Gentilly. La qualité de l’immeuble, les charges, le plan et la luminosité sont essentiels pour défendre un prix. |
4 722 €/m² | 20 ventes | 48/100 · Liquidité sélective | Fiabilité + |
| Hauts-Fossés - Esselières - Sorrières1 IRIS associés Secteur à forte lecture urbaine, sensible à l’accès aux services, aux équipements et à Paris. Les biens peuvent être recherchés, mais la défense du prix doit intégrer le bruit, l’étage, le DPE et la copropriété. |
0 ventes | 35/100 · Liquidité fragile | Fiabilité + | |
| Les Coquettes1 IRIS associés Secteur plus résidentiel dans la perception locale. Les acheteurs y regardent la rue, le calme, la surface utile et l’état général du bien plus que la seule proximité de Paris. |
5 688 €/m² | 88 ventes | 72/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Les Plantes1 IRIS associés Secteur intermédiaire, où la comparaison se fait souvent entre prix accessible, transports et qualité du logement. Un prix trop proche des secteurs les plus recherchés doit être justifié par des prestations concrètes. |
6 397 €/m² | 54 ventes | 64/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Les Périchets1 IRIS associés Marché où la valeur dépend beaucoup du type d’immeuble et de la lisibilité de l’adresse. La copropriété, le DPE, les charges et les travaux éventuels doivent être intégrés avant toute estimation. |
5 967 €/m² | 114 ventes | 74/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Mairie - Salengro2 IRIS associés Secteur central et lisible, porté par les services, les commerces et les repères urbains. Cette centralité soutient la demande, mais ne compense pas automatiquement un mauvais plan, une copropriété fragile ou un prix trop ambitieux. |
5 601 €/m² | 188 ventes | 79/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Petits-Jardins - Bas de Bicêtre1 IRIS associés Secteur à lire avec finesse, entre accès pratiques, environnement résidentiel et proximité des grands équipements. Le prix doit rester cohérent avec le calme, l’état du bien et la concurrence active. |
5 626 €/m² | 55 ventes | 67/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
Projet vendeur
Vendre un bien à Le Kremlin-Bicêtre : lire la carte avant de positionner son prix
Avant de vendre un appartement, une maison ou un bien atypique à Le Kremlin-Bicêtre, le prix moyen ne suffit pas. La carte Scanfoncier placée en haut de page permet de comparer trois signaux utiles : le prix médian au m², l’évolution des prix et la liquidité du marché.
Ces indicateurs ne disent pas comment vendre seul. Ils montrent pourquoi le positionnement doit être relu par un professionnel local : transformer une lecture de marché en prix de sortie, stratégie de diffusion, qualification des acquéreurs solvables et conduite de négociation.
L’objectif est donc de sécuriser le départ : éviter un prix qui bloque la demande, comprendre le niveau de concurrence et vérifier si les contacts générés correspondent à des acquéreurs capables d’aller au bout du projet.
Repère de niveau de marché. Il aide à situer le bien, mais ne remplace pas une estimation à l’adresse.
Signal de dynamique. Il évite de raisonner uniquement avec une perception ancienne du marché.
Signal d’activité. Un secteur cher n’est pas forcément rapide à vendre ; un marché actif peut rester sélectif.
Positionner un appartement
Pour un appartement, le prix médian au m² donne un repère, mais la décision dépend aussi de l’étage, du DPE, de la copropriété, des charges, d’un extérieur, de la luminosité et des biens comparables déjà visibles. Le professionnel doit relier ces éléments à la demande réelle sur le secteur.
Repère appartements : 5 679 €/m²
Positionner une maison
Pour une maison, la lecture est souvent plus spécifique : terrain, stationnement, potentiel d’extension, état technique, travaux, DPE et rareté du produit peuvent peser davantage que la moyenne communale. Une estimation opérationnelle doit donc être contextualisée à l’adresse.
Repère maisons : 6 500 €/m²
Sécuriser les acquéreurs
Une vente ne dépend pas seulement du nombre de demandes. Elle dépend de la qualité des acquéreurs, de leur financement, de leur cohérence avec le bien et de leur capacité à aller au bout du projet. C’est une partie essentielle de la valeur ajoutée d’un professionnel local.
Volume récent observé : 550 ventes
Scanfoncier donne les signaux de marché. Le professionnel local transforme ces signaux en positionnement de vente opérationnel.
Faire analyser mon projetLecture par projet
Acheter, vendre ou investir au Kremlin-Bicêtre : les points à lire avant de décider
Au Kremlin-Bicêtre, la décision immobilière se joue souvent dans l’équilibre entre proximité de Paris, densité urbaine et qualité réelle du logement.
Vendre
Pour vendre au Kremlin-Bicêtre, il faut construire un prix qui ne repose pas seulement sur la frontière avec Paris. Les acheteurs comparent vite avec Paris 13e, Gentilly, Ivry et Villejuif selon leur budget et leurs critères de confort.
Un prix trop ambitieux peut réduire la liquidité, même dans un secteur recherché. À l’inverse, un bien correctement présenté, situé dans son vrai segment de marché et défendu avec des références comparables peut mieux résister à la négociation.
Préparer une venteAcheter
Pour acheter au Kremlin-Bicêtre, la question n’est pas seulement de savoir si le bien est proche du métro. Il faut lire l’adresse, le bruit, les charges, la copropriété, le DPE et le niveau de travaux face aux alternatives du sud parisien.
L’objectif n’est pas seulement de savoir si le prix est “dans la moyenne”, mais de comprendre ce que le bien vaut réellement face aux alternatives disponibles au même moment.
Préparer un achatInvestir
Pour investir au Kremlin-Bicêtre, la demande locative potentielle doit être relue avec le prix d’entrée, les charges, le DPE, la qualité de résidence et la facilité de revente. La proximité de Paris ne suffit pas à garantir un bon équilibre.
Le bon arbitrage doit donc croiser prix d’achat, fiscalité, charges, travaux, DPE, profondeur locative et capacité de revente.
Analyser un investissementFiscalité locale
Taxe foncière et coût de détention au Kremlin-Bicêtre
La fiscalité locale ne fixe pas directement le prix immobilier, mais elle influence le coût réel de détention d’un bien. Pour un propriétaire occupant comme pour un investisseur, la taxe foncière doit être lue avec les charges de copropriété, les travaux éventuels, le DPE et la rentabilité réelle du projet.
Au Kremlin-Bicêtre, cette lecture est particulièrement utile lorsque les acheteurs arbitrent entre plusieurs communes ou plusieurs quartiers proches, car deux biens au prix facial comparable peuvent générer des coûts de détention différents.
Transports
Transports au Kremlin-Bicêtre : un facteur de lisibilité du marché
La desserte renforce la lisibilité du Kremlin-Bicêtre, mais l’impact réel dépend de la marche, de l’environnement, des coupures urbaines et de la qualité de l’adresse. Un bien proche d’un axe peut rester moins liquide si le confort d’usage est faible.
La proximité d’une station, d’une gare ou d’un axe structurant ne suffit donc pas à justifier un prix. Elle doit être lue avec l’adresse exacte, l’environnement immédiat, l’état du bien, le DPE, la copropriété et la concurrence active.
Couche transport destinée à la lecture territoriale. Les projets non livrés ne doivent pas être présentés comme réseau en service ni comme promesse de valorisation.
Comparaison locale
Comment Le Kremlin-Bicêtre se compare aux marchés voisins ?
| Territoire | Prix médian DVF | Liquidité | Volume récent | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Le Kremlin-Bicêtre | 5 711 €/m² | 78/100 · Liquidité correcte | 550 ventes | Territoire analysé |
| Paris 13e arrondissement | 8 787 €/m² | 90/100 · Liquidité forte | 4 111 ventes | Comparer le positionnement |
| Gentilly | 5 934 €/m² | 77/100 · Liquidité correcte | 362 ventes | Comparer le positionnement |
| Ivry-sur-Seine | 5 036 €/m² | 81/100 · Liquidité forte | 1 383 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 14e arrondissement | 9 540 €/m² | 91/100 · Liquidité forte | 4 273 ventes | Comparer le positionnement |
| Charenton-le-Pont | 7 545 €/m² | 82/100 · Liquidité forte | 982 ventes | Comparer le positionnement |
Maillage interne
Explorer le marché autour de Le Kremlin-Bicêtre
Approfondir selon votre projet
Vendre, acheter ou investir ne mobilise pas les mêmes signaux. Ces pages prolongent la lecture locale sans créer de sous-page territoriale.
Marchés comparables à explorer
Une sélection de territoires publiés que les acheteurs, vendeurs ou investisseurs peuvent réellement mettre en balance avec Le Kremlin-Bicêtre.
Sources et limites
Méthode de lecture
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2023-2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 → 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 → 2025 · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Population · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Logement · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
FAQ
Questions fréquentes sur l’immobilier à Le Kremlin-Bicêtre
Quel est le prix immobilier au Kremlin-Bicêtre ?
Le prix immobilier au Kremlin-Bicêtre doit être lu à plusieurs niveaux : territoire, quartier, rue, type de bien, état, DPE, copropriété et ventes réellement observées. Le prix médian donne un repère, mais il ne suffit pas à estimer un bien précis.
Quels quartiers comparer avant de vendre au Kremlin-Bicêtre ?
Il faut comparer les quartiers réellement proches du bien, pas seulement la moyenne communale. Barnufles - Les Glacis, Closeaux - Martinets, Hauts-Fossés - Esselières - Sorrières, Les Coquettes peuvent répondre à des attentes acheteurs différentes selon l’adresse, les transports, l’état du bien et la concurrence active.
La proximité de Paris ou des transports suffit-elle à valoriser un bien au Kremlin-Bicêtre ?
Non. Les transports et la proximité de Paris peuvent renforcer la lisibilité d’un secteur, mais ils ne suffisent pas à justifier un prix. L’impact dépend aussi de la rue, de l’environnement immédiat, de l’immeuble, du plan, du DPE et de la qualité générale du bien.
Comment savoir si mon prix est cohérent au Kremlin-Bicêtre ?
Il faut comparer le prix envisagé avec les ventes DVF, les biens actuellement en concurrence, le quartier, l’état du logement, le DPE, la copropriété, les charges et la liquidité du secteur. Une moyenne territoriale ne suffit pas.
Lecture contextualisée
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Par téléphone ou lors d’un rendez-vous d’estimation, il pourra contextualiser votre bien et vous orienter.
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