Prix immobilier à Aubervilliers : comprendre le marché avant de vendre, acheter ou investir
Aubervilliers est un marché dense, contrasté et très dépendant de l’adresse. La ligne 12, le canal Saint-Denis, le Campus Condorcet, la Plaine et les futures gares de la ligne 15 Est créent des écarts importants entre secteurs.
Pourquoi Aubervilliers exige une lecture précise avant publication
Aubervilliers reste un marché accessible, mais très hétérogène. La ligne 12, le canal Saint-Denis, le Campus Condorcet, la Plaine et les secteurs limitrophes de Pantin ou Saint-Ouen créent des écarts importants d’une adresse à l’autre.
Un prix trop haut peut bloquer rapidement les premières visites. Les acquéreurs comparent vite avec Pantin, Saint-Ouen, Saint-Denis ou La Courneuve, mais aussi avec les secteurs internes les mieux desservis.
Les sources récentes placent les appartements autour de 3 800 à 4 000 €/m², mais les quartiers les plus recherchés ou transformés peuvent dépasser ce niveau.
Prix de sortie
Définir un prix cohérent avec l’adresse, l’immeuble, l’état du bien et les biens concurrents déjà visibles.
Effet transport
Mesurer ce qui est déjà intégré dans les prix : ligne 12, ligne 7 proche, RER B, future ligne 15 Est, sans vendre uniquement une promesse.
Micro-marché
Distinguer les secteurs premium, les zones intermédiaires et les quartiers où le prix reste très sensible à la copropriété, au DPE et à l’environnement immédiat.
Faites analyser le bon positionnement avant la mise en ligne.
Demander une estimationDes repères de prix à lire en fourchettes
Les chiffres ci-dessous croisent plusieurs sources récentes. Ils ne remplacent pas une estimation individualisée, car Aubervilliers présente de fortes différences selon l’adresse, le quartier, l’état du bien et la copropriété.
Appartement
3 804 €/m²
Fourchette indicative : 2 361 à 5 597 €/m².
Tous biens
3 851 €/m²
Appartements : 3 867 €/m². Maisons : 3 668 €/m².
Prix moyen
3 994 €/m²
Appartements : 3 956 €/m². Prix hauts : jusqu’à 6 710 €/m².
Population
89 489
34 990 ménages et densité de 15 536,3 hab./km².
Résumé des repères de prix à Aubervilliers
Les découpages de quartiers ne sont pas identiques selon les sources. Les repères ci-dessous hiérarchisent les secteurs à partir des données disponibles, sans remplacer une analyse à l’adresse.
Magasins Généraux
≈ 4 480 €/m²Transformation urbaine, proximité Paris et Saint-Denis
Sadi Carnot
≈ 4 420 €/m²Résidentiel, commerçant, bien connecté
Condorcet / Plaine
≈ 4 370 €/m²Campus Condorcet, Plaine, canal, tertiaire
Landy
≈ 4 300 €/m²Secteur de report, très dépendant de l’adresse
Mairie / Victor Hugo
≈ 4 100–4 240 €/m²Ligne 12, centralité, future ligne 15
Quatre-Chemins / Villette
≈ 4 100–4 180 €/m²Limite Pantin, renouvellement, forte hétérogénéité
Paul Bert / Firmin Gémier
≈ 3 700–3 940 €/m²Résidentiel populaire, lisibilité rue par rue
Cochennec / Péri / Émile Dubois
≈ 3 390–3 550 €/m²Nord, Fort d’Aubervilliers, renouvellement progressif
Comment lire chaque secteur d’Aubervilliers selon votre projet
L’analyse est divisée en trois lectures : vendre, acheter, investir. Un même secteur peut être intéressant pour défendre un prix vendeur, mais moins pertinent pour un rendement locatif.
Magasins Généraux
≈ 4 480 €/m² · Secteur de transformation urbaine, proche de Paris et des dynamiques de la Plaine.
Un prix haut peut se défendre si le bien est rénové, bien situé et cohérent avec le niveau de prestation.
Achat patrimonial possible, mais il faut vérifier que la prime de transformation n’est pas déjà entièrement intégrée.
Investissement plutôt défensif sur les biens bien placés, avec rendement à contrôler.
Sadi Carnot
≈ 4 420 €/m² · Marché résidentiel solide, lisible et assez recherché.
Bon secteur pour créer de la concurrence si le prix est défendable dès la mise en ligne.
Comparer avec les rues voisines et la qualité de l’immeuble avant de faire une offre.
Profil équilibré, mais la rentabilité dépend beaucoup du prix d’entrée.
Condorcet / Plaine
≈ 4 370 €/m² · Campus Condorcet, canal Saint-Denis et proximité Plaine structurent la demande.
Valorisation possible pour les biens récents, rénovés ou bien connectés.
Le potentiel existe, mais l’adresse précise reste déterminante.
Investissement à analyser avec prudence : demande locative réelle, charges et vacance.
Landy
≈ 4 300 €/m² · Secteur contrasté, avec des rues très différentes selon la proximité des transports et des centralités.
Le prix doit être très documenté. Un prix trop haut se heurte vite à la comparaison avec Pantin ou Saint-Denis.
Opportunités possibles si le prix intègre déjà les limites de l’environnement immédiat.
Profil sélectif, intéressant uniquement si le bien est liquide et bien placé.
Mairie / Victor Hugo
≈ 4 100–4 240 €/m² · Centralité, ligne 12 et future ligne 15 Est renforcent la lisibilité du secteur.
Prix défendable si le bien est propre, lumineux et bien situé dans la copropriété.
Attention à ne pas surpayer uniquement l’effet métro ou future gare.
Secteur plus liquide, mais la prime transport réduit parfois le rendement.
Quatre-Chemins / Villette
≈ 4 100–4 180 €/m² · Limite Pantin, ligne 7 proche, mais perception très variable selon les rues.
Un bien rénové peut bien sortir, mais l’argumentaire doit intégrer la perception du secteur.
Achat intéressant si la décote face à Pantin reste réelle.
Potentiel sélectif, à condition de ne pas acheter sur une moyenne de quartier.
Paul Bert / Firmin Gémier
≈ 3 700–3 940 €/m² · Marché intermédiaire, plus sensible au prix, à l’état et aux charges.
La présentation et le prix de sortie sont essentiels pour créer des visites.
Comparer rue par rue et intégrer le coût des travaux.
Rendement possible, mais risque technique et copropriété à vérifier.
Cochennec / Péri / Émile Dubois
≈ 3 390–3 550 €/m² · Secteurs plus accessibles, concernés par le Fort d’Aubervilliers et les évolutions de long terme.
Vendre le prix d’aujourd’hui, pas uniquement une promesse Grand Paris.
Entrée plus accessible, mais analyse stricte de l’immeuble indispensable.
Potentiel de rendement apparent, mais risque locatif, charges et DPE doivent être contrôlés.
Vendre, acheter ou investir à Aubervilliers : les bons arbitrages
Les mêmes données ne se lisent pas de la même manière selon le projet. Le vendeur doit défendre un prix, l’acheteur doit éviter un surpaiement, l’investisseur doit vérifier la demande locative réelle.
Vous vendez à Aubervilliers
Objectif : défendre un prix crédible dès la publication, sans surexposer le bien.
- Comparer le bien à son vrai micro-marché
- Valoriser métro, DPE, étage, extérieur et travaux
- Documenter la copropriété, les charges et la concurrence active
- Éviter de vendre uniquement une promesse Grand Paris
Vous achetez à Aubervilliers
Objectif : distinguer opportunité réelle, décote justifiée et risque d’adresse.
- Comparer l’adresse exacte, pas seulement le quartier
- Contrôler charges, DPE, travaux et copropriété
- Comparer avec Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen et La Courneuve
- Mesurer la liquidité future avant offre
Vous investissez à Aubervilliers
Objectif : ne pas confondre rendement apparent et risque locatif.
- Vérifier encadrement des loyers, taxe foncière et charges
- Privilégier les secteurs à accès transport clair
- Analyser vacance, demande locative et coût travaux
- Ne pas acheter seulement sur une hypothèse de hausse
Les villes voisines à intégrer dans l’arbitrage
La carte conserve les communes utiles autour d’Aubervilliers. Pantin est liée car la page ville existe. Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis et La Courneuve restent des repères territoriaux sans lien page ville.
Lecture vendeur
Comparer Aubervilliers aux communes voisines permet d’éviter deux erreurs : survaloriser un bien en le rattachant mécaniquement à Pantin ou Saint-Ouen, ou sous-évaluer un secteur d’Aubervilliers déjà porté par les transports, la Plaine, le canal ou le Campus Condorcet.
Analyses et outils utiles pour un projet à Aubervilliers
Ces contenus complètent la lecture d’Aubervilliers selon votre situation : vendre, acheter, arbitrer un DPE, comparer les transports, mesurer le coût de détention ou comprendre la méthode.
Transport et valeur immobilière
Comprendre l’impact métro, RER et Grand Paris sur la valeur.
AnalyseGrand Paris immobilier
Distinguer potentiel réel et prime déjà intégrée.
VendreVendre avec un mauvais DPE
Défendre un prix malgré les contraintes énergétiques.
AcheterMauvais DPE à l’achat
Lire, négocier et valoriser un bien avec travaux.
OutilComparateur taxe foncière 93
Comparer les coûts de détention entre communes.
AcheterCrédit relais
Acheter avant de vendre sans fragiliser le projet.
Acheter / InvestirAncien ou neuf
Comparer valeur patrimoniale et confort.
MéthodeMéthodologie ScanFoncier
Comprendre comment sont construits les repères de marché.
Questions fréquentes sur l’immobilier à Aubervilliers
Les réponses restent volontairement prudentes : un prix de marché peut être documenté, mais la valeur d’un bien dépend toujours de ses caractéristiques propres.
Quel est le prix moyen au m² à Aubervilliers en 2026 ?
Les sources récentes situent Aubervilliers autour de 3 800 à 4 000 €/m² selon les méthodes et les typologies. MeilleursAgents indique 3 804 €/m² pour les appartements en mai 2026, SeLoger indique 3 851 €/m² tous biens en janvier 2026 et PAP indique 3 994 €/m² au 1er mai 2026.
Pourquoi les prix changent-ils autant selon les quartiers ?
Aubervilliers combine des secteurs en transformation, des secteurs déjà desservis par le métro, des quartiers proches de Pantin ou de la Plaine et des zones plus populaires. La copropriété, le DPE, l’étage, les charges et la rue peuvent modifier fortement la valeur.
Quels secteurs sont les plus porteurs ?
Les repères disponibles font ressortir Magasins Généraux, Sadi Carnot, Condorcet, Landy, Mairie / Victor Hugo et Quatre-Chemins / Villette parmi les secteurs les plus lisibles ou les plus valorisés. Ces repères doivent être affinés à l’adresse.
La ligne 15 peut-elle faire monter les prix ?
Elle peut soutenir la perception de long terme, mais la prime doit rester prudente. La Société des grands projets indique une mise en service de la ligne 15 Est en 2031 pour les gares Mairie d’Aubervilliers et Fort d’Aubervilliers.
Faut-il vendre vite à Aubervilliers ?
Je ne sais pas sans connaître le bien. La bonne décision dépend du quartier, de l’état, du DPE, de la copropriété, du calendrier vendeur et de la concurrence active au moment de la mise en vente.
Aubervilliers est-elle plus accessible que Pantin ou Saint-Ouen ?
Oui, globalement, mais cette décote reflète aussi des écarts de perception, de copropriété, de quartier et de liquidité. Le bon arbitrage dépend donc du micro-secteur et du type de bien.
Vous vendez à Aubervilliers ? Faites valider votre prix avant la mise en ligne.
Une estimation locale permet de défendre un prix crédible, d’éviter la surexposition et de préparer la mise en concurrence.
Sources de référence
MeilleursAgents, SeLoger, PAP / DVF, INSEE, Société des grands projets, data.gouv / DVF lorsque disponible. Les chiffres sont des repères de marché et ne remplacent pas une estimation individualisée intégrant l’adresse, l’immeuble, l’étage, l’état, le DPE, la copropriété et la concurrence active.
