Analyse immobilière locale · Saint-Denis
Prix immobilier à Saint-Denis : marché, quartiers et lecture locale
Le prix immobilier à Saint-Denis ne se lit pas comme une moyenne uniforme. Basilique, République - Gare, La Plaine, Pleyel, Stade de France et Pierrefitte-sur-Seine composent un marché puissant mais très hétérogène.
Scanfoncier croise les repères DVF, la liquidité, les quartiers et les signaux de marché pour replacer chaque projet dans son contexte réel : adresse, typologie, état, DPE, copropriété et concurrence visible.
Le marché en quelques chiffres
Quel est le prix immobilier à Saint-Denis ?
Le prix médian observé à Saint-Denis est de 4 090 €/m². Les appartements se situent à 4 102 €/m² et les maisons à 3 909 €/m² sur les données exploitables. L’évolution récente ressort à 0,4 %. La liquidité territoriale est estimée à 84/100 · Liquidité forte. Ces repères situent le marché local ; ils ne constituent pas l’estimation d’un bien précis.
Estimation immobilière locale
Estimation immobilière à Saint-Denis : tester la cohérence de son prix
Tester un prix à Saint-Denis revient à vérifier si le bien entre dans le bon sous-marché : la séparation indispensable entre visibilité métropolitaine, quartier réel et qualité de l’immeuble. Un même prix au mètre carré peut être cohérent pour une adresse et trop ambitieux pour une autre.
Les références disponibles comprennent une présence réelle de ventes de maisons, à analyser séparément des appartements. Pour préparer une vente ou ajuster une stratégie, le repère territorial doit ensuite être relu avec les caractéristiques du bien : état, DPE, charges, copropriété, extérieur éventuel et concurrence visible au même moment.
Résultat indicatif. Il ne constitue pas une estimation exacte, une promesse de prix ou une garantie de vente.
Le résultat donne un repère. Pour défendre un prix, il doit être relu avec l’état du bien, le DPE, la copropriété et les biens concurrents visibles au même moment.
Obtenir une lecture contextualiséeAnalyse du marché
Comprendre le marché immobilier de Saint-Denis
Saint-Denis est un marché métropolitain majeur, plus complexe qu’une lecture communale classique depuis l’intégration de Pierrefitte-sur-Seine à la commune nouvelle.
La ville combine des centralités historiques, des secteurs de gare, des quartiers résidentiels, des zones de transformation, des pôles économiques et des environnements très contrastés. Cette profondeur crée des opportunités, mais impose une lecture très fine.
Les données disponibles donnent un socle de lecture profond, avec une présence réelle des maisons dans les références disponibles. Elles aident à cadrer le marché, mais elles ne remplacent pas l’analyse du bien : étage, exposition, plan, extérieur, travaux, DPE, charges et concurrence active peuvent déplacer fortement la perception des acheteurs.
La lecture Scanfoncier consiste donc à partir du territoire, puis à redescendre vers l’adresse et le bien. À Saint-Denis, le bon prix est celui qui peut être expliqué avec des références cohérentes, pas seulement celui qui reprend une moyenne affichée.
Lecture par quartier
Quartiers de Saint-Denis : une lecture vraiment locale du prix
À Saint-Denis, les quartiers ne servent pas seulement à organiser la carte. Ils permettent de comprendre pourquoi Centre-ville - Basilique, République - Gare, La Plaine Saint-Denis, Pleyel et Porte de Paris - Stade de France peuvent produire des attentes acheteurs, des niveaux de concurrence et des marges de négociation différentes.
| Quartier | Prix médian | Volume | Liquidité | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville - Basilique2 IRIS associés Centre-ville - Basilique donne une lecture centrale du marché de Saint-Denis, avec services, commerces et repères urbains plus immédiats. Les biens y sont souvent plus lisibles, mais un prix ambitieux doit être défendu par le plan, l’état, la copropriété et la comparaison avec les rues voisines. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
4 278 €/m² | 69 ventes | 71/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Champ de Courses4 IRIS associés Champ de Courses doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
3 095 €/m² | 107 ventes | 77/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Delaunay - Belleville4 IRIS associés Delaunay - Belleville doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
2 778 €/m² | 127 ventes | 79/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Floréal - Saussaie - Courtille3 IRIS associés Floréal - Saussaie - Courtille doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
3 789 €/m² | 21 ventes | 52/100 · Liquidité sélective | Fiabilité + |
| Franc-Moisin - Bel-Air5 IRIS associés Franc-Moisin - Bel-Air doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
3 379 €/m² | 112 ventes | 80/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| La Plaine Saint-Denis4 IRIS associés La Plaine Saint-Denis porte une lecture de transformation ou de pôle structurant. L’intérêt du marché peut être réel, mais il faut distinguer ce qui est déjà intégré dans les prix de ce qui reste à démontrer par l’adresse, la qualité du bien et la concurrence disponible. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
4 531 €/m² | 503 ventes | 82/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Pleyel1 IRIS associés Pleyel porte une lecture de transformation ou de pôle structurant. L’intérêt du marché peut être réel, mais il faut distinguer ce qui est déjà intégré dans les prix de ce qui reste à démontrer par l’adresse, la qualité du bien et la concurrence disponible. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
5 000 €/m² | 182 ventes | 75/100 · Liquidité correcte | Fiabilité +++ |
| Porte de Paris - Stade de France5 IRIS associés Porte de Paris - Stade de France demande une lecture de frontière : accessibilité, flux, proximité de Paris ou des communes voisines, mais aussi nuisances possibles et perception de l’environnement. Le bon prix dépend de la capacité du bien à transformer cette position en avantage d’usage. La comparaison utile doit donc rester proche, récente et cohérente avec le profil du bien présenté. |
4 222 €/m² | 327 ventes | 81/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Péri - Langevin - Stalingrad - Politzer2 IRIS associés Péri - Langevin - Stalingrad - Politzer doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
3 625 €/m² | 85 ventes | 73/100 · Liquidité correcte | Fiabilité ++ |
| Romain-Rolland2 IRIS associés Romain-Rolland doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
3 308 €/m² | 27 ventes | 57/100 · Liquidité sélective | Fiabilité + |
| République - Gare5 IRIS associés République - Gare est d’abord un secteur d’accessibilité. La proximité d’une gare ou d’un pôle de transport peut renforcer la liquidité, mais elle doit être arbitrée avec le bruit, les flux, le type d’immeuble et la qualité réelle du logement. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
3 932 €/m² | 419 ventes | 80/100 · Liquidité forte | Fiabilité +++ |
| Sémard - Delaune - Guynemer2 IRIS associés Sémard - Delaune - Guynemer doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
3 650 €/m² | 27 ventes | 57/100 · Liquidité sélective | Fiabilité + |
| Pierrefitte Centre - Potier - Butte-Pinson3 IRIS associés Pierrefitte Centre - Potier - Butte-Pinson donne une lecture centrale du marché de Saint-Denis, avec services, commerces et repères urbains plus immédiats. Les biens y sont souvent plus lisibles, mais un prix ambitieux doit être défendu par le plan, l’état, la copropriété et la comparaison avec les rues voisines. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
2 964 €/m² | 122 ventes | n/d | Fiabilité +++ |
| Pierrefitte Nord - Maroc - Gare3 IRIS associés Pierrefitte Nord - Maroc - Gare est d’abord un secteur d’accessibilité. La proximité d’une gare ou d’un pôle de transport peut renforcer la liquidité, mais elle doit être arbitrée avec le bruit, les flux, le type d’immeuble et la qualité réelle du logement. C’est typiquement un secteur où l’argument territorial ne suffit pas : il faut pouvoir expliquer le prix bien par bien. |
2 787 €/m² | 123 ventes | n/d | Fiabilité +++ |
| Pierrefitte Sud2 IRIS associés Pierrefitte Sud doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Dans ce secteur, la cohérence du prix se vérifie surtout avec état du bien, DPE, charges, copropriété, étage, luminosité et concurrence active. |
3 037 €/m² | 152 ventes | n/d | Fiabilité +++ |
| Joncherolles - Fauvettes1 IRIS associés Joncherolles - Fauvettes doit être lu comme un micro-marché spécifique de Saint-Denis. La perception acheteur dépend moins d’une moyenne générale que de la rue, de l’environnement immédiat, du type de bien et de la qualité des références comparables. Un bien correctement positionné peut être lisible, mais une surestimation se voit vite lorsque les alternatives sont nombreuses. |
2 122 €/m² | 54 ventes | n/d | Fiabilité ++ |
Projet vendeur
Vendre un bien à Saint-Denis : lire la carte avant de positionner son prix
Avant de vendre un appartement, une maison ou un bien atypique à Saint-Denis, le prix moyen ne suffit pas. La carte Scanfoncier placée en haut de page permet de comparer trois signaux utiles : le prix médian au m², l’évolution des prix et la liquidité du marché.
Ces indicateurs ne disent pas comment vendre seul. Ils montrent pourquoi le positionnement doit être relu par un professionnel local : transformer une lecture de marché en prix de sortie, stratégie de diffusion, qualification des acquéreurs solvables et conduite de négociation.
L’objectif est donc de sécuriser le départ : éviter un prix qui bloque la demande, comprendre le niveau de concurrence et vérifier si les contacts générés correspondent à des acquéreurs capables d’aller au bout du projet.
Repère de niveau de marché. Il aide à situer le bien, mais ne remplace pas une estimation à l’adresse.
Signal de dynamique. Il évite de raisonner uniquement avec une perception ancienne du marché.
Signal d’activité. Un secteur cher n’est pas forcément rapide à vendre ; un marché actif peut rester sélectif.
Positionner un appartement
Pour un appartement, le prix médian au m² donne un repère, mais la décision dépend aussi de l’étage, du DPE, de la copropriété, des charges, d’un extérieur, de la luminosité et des biens comparables déjà visibles. Le professionnel doit relier ces éléments à la demande réelle sur le secteur.
Repère appartements : 4 102 €/m²
Positionner une maison
Pour une maison, la lecture est souvent plus spécifique : terrain, stationnement, potentiel d’extension, état technique, travaux, DPE et rareté du produit peuvent peser davantage que la moyenne communale. Une estimation opérationnelle doit donc être contextualisée à l’adresse.
Repère maisons : 3 909 €/m²
Sécuriser les acquéreurs
Une vente ne dépend pas seulement du nombre de demandes. Elle dépend de la qualité des acquéreurs, de leur financement, de leur cohérence avec le bien et de leur capacité à aller au bout du projet. C’est une partie essentielle de la valeur ajoutée d’un professionnel local.
Volume récent observé : 2 006 ventes
Scanfoncier donne les signaux de marché. Le professionnel local transforme ces signaux en positionnement de vente opérationnel.
Faire analyser mon projetLecture par projet
Acheter, vendre ou investir à Saint-Denis : les points à lire avant de décider
À Saint-Denis, acheter, vendre ou investir ne mobilise pas la même lecture. Le territoire donne un cadre, mais la décision dépend ensuite du micro-secteur, du type de bien, de son état et de la concurrence réellement disponible.
Vendre
À Saint-Denis, un vendeur doit cadrer son prix avec précision : la commune est connue, mais les acheteurs arbitrent fortement selon la rue, la desserte, la copropriété et la perception du quartier.
La bonne stratégie consiste à identifier les comparables réellement défendables, puis à vérifier si le prix tient compte des freins possibles : DPE, charges, travaux, étage, exposition, copropriété, bruit ou concurrence directe.
Préparer une venteAcheter
Pour acheter, il faut distinguer un achat près d’un pôle de transport, un achat résidentiel, un actif à La Plaine ou un bien situé dans l’ancienne Pierrefitte.
L’objectif n’est pas seulement de savoir si le prix se situe dans la moyenne de Saint-Denis. Il faut comprendre ce que l’acheteur obtient réellement : adresse, surface, qualité d’usage, risque de travaux et capacité de revente.
Préparer un achatInvestir
Pour investir, la profondeur de marché est réelle, mais les écarts de risque entre secteurs, copropriétés et profils locatifs peuvent être importants.
Un projet solide doit intégrer le coût complet : taxe foncière, charges, travaux, vacance possible, profil locatif du secteur et liquidité à la sortie. Le prix d’achat ne suffit pas à juger l’opération.
Analyser un investissementFiscalité locale
Taxe foncière et coût de détention à Saint-Denis
La fiscalité et les charges doivent être lues avec attention, surtout dans les ensembles collectifs où le coût de détention peut modifier fortement l’équilibre du projet. Elle ne fixe pas directement le prix, mais elle peut modifier le budget acceptable, la rentabilité nette ou la marge de négociation d’un acheteur.
Transports
Transports à Saint-Denis : un facteur de lisibilité du marché
Saint-Denis dispose d’une forte armature de transports, mais cette accessibilité ne suffit jamais : l’adresse exacte et l’environnement de rue restent décisifs. Les lignes référencées dans les données locales incluent notamment 7, B, D, 12, 13 et 14.
La proximité d’une station ou d’un axe ne suffit pas à justifier un prix. Elle doit être reliée à l’adresse exacte, aux nuisances éventuelles, au confort quotidien, au type de bien et à la concurrence active.
Couche transport destinée à la lecture territoriale. Les projets non livrés ne doivent pas être présentés comme réseau en service ni comme promesse de valorisation.
Comparaison locale
Comment Saint-Denis se compare aux marchés voisins ?
| Territoire | Prix médian DVF | Liquidité | Volume récent | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 4 090 €/m² | 84/100 · Liquidité forte | 2 006 ventes | Territoire analysé |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 493 €/m² | 80/100 · Liquidité forte | 1 667 ventes | Comparer le positionnement |
| Aubervilliers | 4 051 €/m² | 82/100 · Liquidité forte | 1 329 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 18e arrondissement | 8 940 €/m² | 90/100 · Liquidité forte | 8 150 ventes | Comparer le positionnement |
| Clichy | 6 985 €/m² | 84/100 · Liquidité forte | 1 937 ventes | Comparer le positionnement |
| Paris 19e arrondissement | 8 204 €/m² | 89/100 · Liquidité forte | 4 321 ventes | Comparer le positionnement |
Maillage interne
Explorer le marché autour de Saint-Denis
Approfondir selon votre projet
Vendre, acheter ou investir ne mobilise pas les mêmes signaux. Ces pages prolongent la lecture locale sans créer de sous-page territoriale.
Marchés comparables à explorer
Une sélection de territoires publiés que les acheteurs, vendeurs ou investisseurs peuvent réellement mettre en balance avec Saint-Denis.
Sources et limites
Méthode de lecture
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2023-2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2024 → 2025 · commune / arrondissement
- DVF+ open-data Cerema d’après DVF DGFiP · 2020 → 2025 · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Population · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
- INSEE — Recensement de la population, base infracommunale Logement · 2022 ou 2021 selon fichier · commune / arrondissement
FAQ
Questions fréquentes sur l’immobilier à Saint-Denis
Comment lire le prix immobilier à Saint-Denis ?
Le prix doit être lu à plusieurs niveaux : territoire, quartier, rue, type de bien, état, DPE, copropriété, charges et ventes réellement observées. À Saint-Denis, la séparation indispensable entre visibilité métropolitaine, quartier réel et qualité de l’immeuble explique une partie importante des écarts.
Quels quartiers comparer avant de vendre à Saint-Denis ?
Il faut comparer les secteurs proches et vraiment substituables. Centre-ville - Basilique, Champ de Courses, Delaunay - Belleville, Floréal - Saussaie - Courtille, Franc-Moisin - Bel-Air ne répondent pas forcément aux mêmes attentes acheteurs ; la comparaison doit donc rester liée à l’adresse, à la typologie et à l’état du bien.
Les transports suffisent-ils à valoriser un bien à Saint-Denis ?
Non. Les transports renforcent la lisibilité d’un secteur, mais ils ne compensent pas automatiquement un mauvais plan, un DPE faible, des charges élevées, une copropriété fragile ou une adresse moins désirable.
Comment savoir si mon prix est défendable à Saint-Denis ?
Il faut rapprocher le prix envisagé des ventes DVF, des biens actuellement concurrents et des caractéristiques concrètes du logement. Une moyenne territoriale ne suffit pas à défendre un prix face aux acheteurs.
Lecture contextualisée
Besoin d’une lecture locale de votre prix à Saint-Denis ?
Avant de vendre, faites analyser votre projet par un professionnel local, dans le prolongement de Scanfoncier.
Par téléphone ou lors d’un rendez-vous d’estimation, il pourra contextualiser votre bien et vous orienter.
Aucun engagement. Si vous y consentez, votre contact est transmis uniquement à notre partenaire local.
